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Immobilien

Baufinanzierung: Lange Bindung an ein Produkt – Worauf man achten muss

Christopher Cederskog am 24.11.08

Wer im Versandhauskatalog einen Computer bestellt und ihn auf Raten abbezahlt, kann seine Kosten meist sehr gut kalkulieren und hat den Ratenkredit in relativ kurzer Zeit abbezahlt. Der Autokauf mit Ratenzahlung bindet den Kreditnehmer schon etwas länger, bleibt aber auch noch einigermaßen überschaubar. Ganz anders wird das bei der Baufinanzierung, bei der fast immer ein großer Teil des aufzuwendenden Geldes als Darlehen aufgenommen wird. Dieses Darlehen abzubezahlen, dauert mitunter Jahrzehnte. Das bedeutet: Man sollte sich bei der Baufinanzierung ganz besonders viele Gedanken machen, was zu beachten ist, welche monatlichen Zahlungen auf einen zukommen und wie man sich finanzielle Sicherheit verschafft. Zinsen, Zinsbindung, Beleihungsgrenze sind nur einige der Begriffe, mit denen sich werdende Hausbesitzer plötzlich konfrontiert sehen. Da ist es wichtig, sich einiges an Wissen anzueignen und sorgsam zu planen, damit das Traumhaus niemals zum finanziellen Alptraum wird. Dieser Artikel soll Ihnen dabei helfen!

Kalkulationen — die Einnahmen

Wer einen Bau finanzieren möchte, muss sich erst einmal ein Bild über den Teil der eigenen Einnahmen machen, den er für die Finanzierung des Hausbaus jeden Monat einsetzen kann. Dazu gehören auch eventuell im Moment noch zu zahlende und eingesparte Mietkosten, sobald Sie in die neu gebaute Immobilie eingezogen sind. Aber Achtung: Während der Bauphase kommen meist doppelte Kosten auf Sie zu, da Sie einerseits bereits für den Baukredit bezahlen, Sie andererseits noch in der gemieteten Wohnung leben und dafür Mietkosten anfallen. Planen Sie nicht mit zu engem Budget; auch Unvorhergesehenes darf Sie finanziell nicht aus der Bahn werfen. Können Sie den Hausbau weiter finanzieren, wenn Sie Ihre Ratenkredite einplanen, wenn Ihr Auto zur Reparatur muss? Und was passiert, wenn Sie mit einem Mal arbeitslos werden sollten? Sie müssen nicht für alle Eventualitäten einen exakten Plan ausarbeiten, aber wenn Sie auf viele Fragen wie den oben genannten keine oder nur unzureichende Antworten haben, dann denken Sie vielleicht noch einmal über Ihre Hausbaupläne nach. Seien sie ehrlich zu sich selbst und muten Sie sich finanziell nur das zu, was Sie sich können. Auch der potenzielle Kreditgeber wird sich Ihre finanzielle Situation anschauen und entscheiden, ob Ihre Bonität ausreicht, um als kreditwürdig zu gelten. Im Prinzip machen die Kreditgeber dasselbe, was auch Sie zuvor getan haben sollten. Sie zählen Ihre verschiedenen Einnahmen zusammen, schätzen ein, was Sie und Ihre Familie zum Leben benötigen und ob das übrig bleibende Geld für die Darlehensraten ausreicht. Falls das Kreditinstitut zur Ansicht kommt, dass Sie nicht in der Lage sind, die fälligen Kreditraten zu bezahlen und Ihren Kreditantrag ablehnt, so haben Sie noch die Möglichkeit, einen Bürgen zu benennen. Der Bürger würde dann in dem Fall einspringen, wenn sie selbst zahlungsunfähig werden. Für den Kreditgeber bedeutet das zusätzliche Sicherheit. Sehr schlechte Aussichten auf eine Baufinanzierung durch Kreditinstitute haben Sie, wenn Sie einen negativen Schufaeintrag besitzen. Gut möglich, dass Sie Ihr Bauvorhaben dann vorerst auf Eis legen müssen.

…und die Kosten

Als nächstes sollten die Kosten für Ihr Bauvorhaben auf den Tisch. Das ist nicht allein für Ihre Kalkulation wichtig, sondern auch für den zukünftigen Kreditgeber. Die Höhe seines Darlehens ist nämlich meist abhängig vom Beleihungswert Ihrer zukünftigen Immobilie. Als Beleihungswert wird derjenige Wert einer Immobilie definiert, der auch in Zukunft höchstwahrscheinlich mindestens durch ihren Verkauf zu erzielen ist. Er unterscheidet sich vom Verkehrswert der Immobilie, dem im Normalfall aktuell erzielbaren Verkaufspreis. Für den Kreditgeber ist der Beleihungswert eine wichtige Sicherheit für den Fall, dass Sie die Raten für Ihren Baukredit nicht mehr zahlen können und das gebaute Haus verkauft werden muss. Die Beleihungsgrenze wiederum ist ein prozentualer Anteil des Beleihungswertes. Sie bezeichnet den Maximalbetrag, bis zu dem ein Kreditgeber den Bau oder Kauf einer Immobilie mitfinanziert. Bei der Planung für die Gesamtkosten Ihrer Immobilie sollten Sie übrigens auch an solche denken, die weniger offensichtlich sind als andere, etwa an Gebühren für Baugenehmigungen, eventuelle Vermessungskosten, Kosten für Baustrom und Bauwasser. Falls bei aller Planung von Architekten oder Bauunternehmen einkalkulierte Kosten überstiegen werden, was nicht sehr oft, aber gelegentlich vorkommt, muss nachfinanziert werden. In diesem Fall können Sie sich natürlich an die Bank wenden, die Ihnen bereits die erste Baufinanzierung genehmigt hat. Eventuell bekommen Sie die Nachfinanzierung dort jedoch mit erheblich schlechteren Konditionen als den Baukredit zuvor. Sie sollten daher auch bei einer Nachfinanzierung mehrere Angebote einholen und vergleichen, um dadurch Geld einzusparen.

Die Finanzierung

Wenn der Finanzierungsbedarf und die Höhe des für den Hausbau zur Verfügung stehenden Einkommens geklärt sind, geht es darum, die notwendigen finanziellen Mittel bereitstellen zu lassen. Eine solide Baufinanzierung setzt sich in der Regel aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammen. Banken verlangten für eine Baufinanzierung in der Vergangenheit meistens mindestens 20% Eigenkapital und steuerten den Rest dann als Darlehen dazu. Mittlerweile existieren auch Darlehensangebote für Bauherren ohne Eigenkapital auf dem Markt, allerdings verlangen Kreditinstitute dafür meist höhere Zinsen auf die Kreditsumme, sodass die monatliche Belastung für den Kreditnehmer steigt. Generell gilt, hohes Eigenkapital senkt die monatlichen Kosten für das Fremdkapital.

Auswahl eines Baufinanzierers

Klären wir doch einmal, nach welchen Kriterien man sich für oder gegen Darlehensangebote entscheiden sollte. Wichtige Bestandteile eines Baufinanzierungsangebotes sind etwa die Darlehenssumme, die Laufzeiten, die Höhe der anfallenden Zinsen und die Höhe der monatlichen Raten, die zu zahlen sind.

Zinsen und Zinsbindung

Die Zinsen sind die eigentlichen Kosten, die für Ihre Baufinanzierung anfallen, also letztlich der Betrag, der über die Höhe der Darlehenssumme hinausgeht. Wichtiger als die Höhe des so genannten Nominalzinses ist für Ihre Kalkulation die Höhe des effektiven Jahreszinses. In Letzterem sind auch Verwaltungsgebühren, eventuelle Bereitstellungs- und Finanzierungskosten eingerechnet. Der Zinssatz in Prozent wird bei Kreditangeboten für eine bestimmte Zeit festgeschrieben, ist in der vereinbarten Zeit unveränderbar, sodass Sie als Bauherr die volle Kostenkontrolle haben. Meist ist das Darlehen allerdings nicht innerhalb dieser Zeit, der so genannten Zinsbindung abbezahlt, sodass nach abgelaufener Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung folgt. Die Höhe des Zinssatzes für den effektiven Jahreszins steht dann erneut zur Disposition und kann die zuvor gezahlten Zinskosten übersteigen. Allerdings ist der Bauherr nicht verpflichtet, die Anschlussfinanzierung beim gleichen Kreditgeber zu realisieren, über den die ursprüngliche Baufinanzierung gelaufen ist. Er kann sich neu auf dem Markt orientieren. Je länger die Zinsbindung bei der Baufinanzierung dauert, desto mehr Planungssicherheit haben Sie als Bauherr. Allerdings gilt auch hier: Das Mehr an Sicherheit für den Bauherren lassen sich die die Kreditgeber bezahlen, der Zinssatz ist zumeist höher als bei Angeboten mit relativ kurzer Zinsbindung.

Die Höhe des Darlehens

Wir haben es ja bereits kurz angesprochen: Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen können, je niedriger also die Summe Ihres Darlehen ist, desto geringer fallen im Allgemeinen die monatlichen Raten aus. Sie können sich auf dem Markt für Baufinanzierungen für Angebote mit verschiedenen Beleihungsgrenzen entscheiden. Im Allgemeinen liegt die Beleihungsgrenze zwischen 60 - 80%. Das bedeutet, Sie erhalten einen Kredit in Höhe von 60 - 80% vom Beleihungswert der Immobilie, die Sie bauen. Bei Bedarf bekommen Sie allerdings auch Angebote, bei denen die Beleihungsgrenze 100% oder gar mehr als 100% beträgt. Schließlich fallen ja auch noch Baunebenkosten an, an die Sie decken müssen. Mit letztgenannten Beispielen ist eine Baufinanzierung aus 100% Fremdkapital möglich, aber denken Sie daran: die monatliche Belastung steigt in diesem Fall und das oftmals nicht zu knapp.

Zusatzoptionen bei der Baufinanzierung

Sie sollten bei der Auswahl eines Darlehens für die Baufinanzierung auch auf Zusatzoptionen achten, mit denen das Angebot eventuell an Attraktivität gewinnt. Sind etwa Sondertilgungen des Kreditbetrags möglich, falls Sie einmal unerwartet mehr Geld bekommen und dafür sorgen möchten, den Kredit schneller abzubezahlen? Gibt es vielleicht eine von Bereitstellungszinsen befreite Zeit? Bereitstellungszinsen fallen in der Regel für Teilbeträge von Darlehen an, die dem Kreditnehmer zwar bewilligt wurden, die er aber erst zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch nimmt. Sehr gut ist es beispielsweise auch, wenn sich eventuelle Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau in die Baufinanzierung integrieren lassen. Als Anstalt des öffentlichen Rechts gewährt die KfW – Bankengruppe auch Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen Kredite mit besonders günstigen Konditionen. Achten Sie zusätzlich auf mögliche Förderungen durch Bund, Länder oder Gemeinden, die Ihnen die Baufinanzierung erleichtern könnten. Solche Projekte finden Sie beispielsweise in der Fördermittel-Datenbank im Internet.

Und nun? Vergleichen Sie!

Wir werden hier nicht im Detail auf die einzelnen möglichen Darlehen für die Baufinanzierung eingehen. Generell bieten Ihnen sowohl klassische Kreditinstitute als auch Bausparkassen und Versicherungen Pakete zur Baufinanzierung an. Angebote lassen sich auch kombinieren, etwa bei der Bausparsofortfinanzierung, bei der Sie als Bausparer einen Sofortkredit erhalten, der später mit der zugeteilten Bausparsumme verrechnet wird. Für den Vergleich sollten Sie sich bestenfalls professionelle und unabhängige Hilfe holen. Dann steht Ihr Bauprojekt von Anfang an auf einem soliden Fundament.

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