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Immobilien

Bausparverträge - lohnt sich der Abschluss?

Christopher Cederskog am 24.11.08

Galten bis vor kurzem Bausparkassen und deren Sparer noch als spießig, so stellen sie sich immer mehr auf die Konkurrenz von Banken und Baufinanzierern ein. Neue Tarife sind entstanden, die zunehmend flexibler sind. Das erhöht das Leistungsspektrum der Bausparinstitute, führt aber auch durch die Produktvielfalt bei potenziellen Kunden zur Verwirrung. Mittlerweile gibt es mehr als 150 Bauspartarife auf dem deutschen Markt.

Das Prinzip des Bausparens gibt es seit mehr als 120 Jahren. Aus vielen Haushalten sind Baussparverträge nicht mehr wegzudenken. Rund 31 Millionen Sparverträge bestanden zum 31.12.2007, mehr als eine Billion Euro wurden seit Gründung der Bundesrepublik an Bauherren ausgeschüttet. Doch Bausparen ist nicht immer attraktiv. Dies liegt zum einen darin begründet, dass Bausparkassen nur bis zu 72 % des Immobilienkaufpreises finanzieren, den Rest muss der Bauherr über Eigenmittel oder ein Darlehen bestreiten. Und: Aufgrund der niedrigen Darlehenszinsen der Banken und Sparkassen geraten Bausparkassen unter Druck. Hypothekendarlehen mit Zinsen von knapp über 4 % stellen eine große Konkurrenz dar, denn diese Kredite haben gegenüber dem Bausparen einen entscheidenden Vorteil. Die monatliche Belastung ist relativ niedrig, da das Darlehen über einen längeren Zeitraum getilgt wird. Beim Bausparen hingegen muss das Darlehen in einem Zeitraum von 7 bis maximal 15 Jahren getilgt sein. Wer beispielsweise eine hohe Bausparsumme von mehr als 100.000 Euro vereinbart, kann schnell eine Belastung von über 1.000 Euro monatlich erreichen. Zusätzlich fallen meist die Kosten für ein Hypothekendarlehen an. 2.000 Euro und mehr muss die Baufamilie dann schultern. Deshalb sind auch die niedrigen Darlehenszinsen beim Bauspardarlehen kaum attraktiv. Zwar kommt bei manchem Sparer noch die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage hinzu, doch das verbessert das Ergebnis nicht nachhaltig. Positiv ist, dass der Darlehenszins bereits bei Abschluss des Vertrages garantiert ist, ganz egal wie sich die Bauzinsen zukünftig entwickeln. Dies schafft eine sichere Basis für die spätere Finanzierung. Wer das Bauspardarlehen doch nicht in Anspruch nimmt, der hat von dieser Garantie allerdings nichts.

Neue Tarife

Mit neuen Tarifen wollen die Bausparkassen wieder Terrain zurückgewinnen. Die Darlehens- und Zuteilungskriterien werden flexibler. Bei neuen Tarifen wird zum Teil auf das Mindestsparguthaben verzichtet, es gibt Regelungen für die Verkürzung der Zuteilung, der Bausparer kann ein höheres Darlehen erhalten als die Bausparsumme ausweist oder der Darlehenszins kann an die Wünsche des Bausparers angepasst werden - das alles hilft in erster Linie den Bauherren.

Doch es gibt auch Grenzen der Flexibilität. So ist es nicht möglich, an der Laufzeit des Darlehens zu rütteln, und um die Vorteile des Bausparens zu nutzen, muss der Kunde immer fleißig sparen. Und: Alle diese Sonderleistungen haben ihren Preis. Wer sein Darlehen vorzeitig beansprucht, muss mit einer geringeren Bausparsumme rechnen und das Darlehen schneller tilgen oder einen höheren Darlehenszins akzeptieren. Da die meisten Bauwilligen die festen Größen des Bausparens, wie Darlehensvolumen oder Tilgungszins und Tilgungsdauer, mit in ihre Kalkulation einbeziehen, bieten sich solche Tarife nur für Personen an, die mit anderen Finanzanlagen dieses Manko ausgleichen oder einen Bausparvertrag nur für Modernisierungszwecke nutzen wollen. Auch für Sparer, für die aufgrund ihres Verdienstes der Darlehenszins oder eine schnelle Tilgung kein ausschlaggebendes Kriterium ist, lohnen sich die neuen Tarife.

Folgende neue Merkmale gibt es bei Bauspartarifen:

  • Variable Zuteilung: Bei diesen Tarifen hat der Sparer die Möglichkeit, sich einen Betrag oberhalb der Bausparsumme auszahlen zu lassen. Der Haken ist, dass das größere Darlehen schneller zurückgezahlt werden muss, mit höherer monatlichen Belastung.
  • Schnellere Zuteilung: Auf Wunsch kann sich der Bausparer den Vertrag schon mit einer geringeren Mindestlaufzeit zuteilen lassen. Allerdings entweder mit einer geringeren Bausparsumme, einer erhöhten Tilgungsleistung oder einem erhöhten Darlehenszins.
  • Tarife speziell für Bauherren mit Darlehenszinsen: Angebote von 1,95 % (nom.) sind auf dem Markt. Wer diese Tarife wählt, muss Abstriche bei der Wartezeit oder höhere Tilgungsraten in Kauf nehmen. Die Guthabenzinsen sind entsprechend niedrig zwischen 0,75 / 1 %.
  • Tarife für Modernisierer: Für Immobilieneigentümer, die nur modernisieren wollen, bringen diese Tarife Vorteile: sie sichern sich günstige Darlehenszinsen. Da Modernisierungsverträge meist nur Bausparsummen von etwa 25.000 Euro aufweisen, sind die Tilgungsraten gut verkraftbar.
  • Tarife für Kapitalanleger: Aufgrund der Niedrigzinsphase lohnt sich das Bausparen meist nicht. Zwar bringen Renditetarife mit Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage schon mehr als immerhin 5 %. Doch die Rendite lässt sich nur mit staatlicher Förderung erzielen. Das ist nur interessant für Anleger, die diese auch ausschöpfen können.

Staatliche Förderung des Bausparens

Wohnriester

Die Bundesregierung hat das Eigenheimrentengesetz beschlossen. Zukünftig werden dann auch Baufinanzierungen über diesen Weg gefördert. Die ersten Tarife von Bausparkassen sind schon auf dem Markt. Da die Riesterförderung immer für das gesamte Jahr gewährt wird, werden die Bausparer auch für das laufende Jahr voll gefördert. Viele Fragen hierzu beantworten das Bundesministerium der Finanzen, Focus Online und Stiftung Warentest.

Wohnungsbauprämie (WoP)

Der Bausparer bekommt einmal im Jahr ein staatliches Geldgeschenk, das dem Konto gutgeschrieben wird. Es gelten jedoch Einkommensgrenzen, dies sind für Ledige 25.600 Euro und für Verheiratete 51.200 Euro zu versteuerndes Einkommen. Allerdings gibt es eine Änderung zum 01.01.2009. Dann wird die Prämie nur noch gewährt, wenn der Vertrag für wohnungswirtschaftliche Zwecke eingesetzt wird, es sei denn, der Bausparer war beim Vertragsabschluss noch keine 25 Jahre alt.

Bausparer müssen den Prämienantrag jedes Jahr neu beim Finanzamt einreichen. Die Antragsfrist beträgt zwei Jahre, das heißt, bis zum 31.12.2008 kann man die Prämie noch für das Jahr 2006 beantragen. Bereits ab dem 16. Lebensjahr kann sie gemäß Wohnungsbau-Prämiengesetz in Anspruch genommen werden. Die prämienbegünstigten Grenzen liegen für Singles bei 512 Euro und bei Verheirateten bei 1.024 Euro. 8,8 % hiervon können als Prämie beansprucht werden. das entspricht für Singles 45,06 Euro und für Verheiratete 90,11 Euro im Jahr.

Arbeitnehmersparzulage (ANSpZ)

Die Arbeitnehmersparzulage erhält der Arbeitnehmer, wenn er einen Bausparvertrag für die Vermögenswirksamen Leistungen (VL) einsetzt. Voraussetzung: Der Arbeitgeber zahlt aufgrund von Tarifverträgen oder besonderen Betriebsvereinbarungen vermögenswirksame Leistungen bis zu 480 Euro im Jahr. Ehepaare können doppelt kassieren, wenn beide Arbeitgeber zahlen. Die Verdienstgrenzen sind bei Singles 17.900 Euro und bei Verheirateten 35.800 Euro zu versteuerndes Einkommen im Jahr. Jedes Kind erhöht die Verdienstgrenzen. Die Förderung der VL-Leistungen beträgt 9 % auf maximal 470 Euro (43 Euro) bzw. 940 Euro (86 Euro) bei Ehepaaren. Nur Arbeitnehmer, Beamte, Auszubildende und Soldaten auf Zeit können sie erhalten. Die Vertragsbindungsfrist beträgt sieben Jahre. Weitere Details werden im 5. Vermögensbildungsgesetz und der Durchführungsverordnung geregelt ist.

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