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Immobilien

Unter einem Dach: Immobilienfonds

Christopher Cederskog am 24.11.08

Nicht wenige Menschen träumen vom eigenen Heim und scheuen dennoch die damit verbundenen Risiken und Aufwendungen, was Zeit, Nerven und nicht zuletzt auch notwendiges Kapital angeht. Gerade, wenn man das eigene Haus oder die Eigentumswohnung weniger als eigenen Wohnraum, als vielmehr langfristige Investition und Alterabsicherung sieht, bieten Immobilienfonds als Investitionsbündelung in viele verschiedene Objekte eine durchaus interessante Alternative/Ergänzung zu den eigenen vier Wänden bzw. zu anderen Investitionsformen.

Geschlossene und offene Fonds

Immobilienfonds können wie andere Fonds-Formen offen oder geschlossen sein. 
Obgleich beides Fonds sind, teilen sie dennoch wenige Aspekte miteinander. Der geschlossene Fonds meist als Kommanditgesellschaft organisiert, erwartet vom Anleger eine Mindesteinlage von 25.000 Euro. Schon alleine deswegen eignet er sich nicht für jeden Investor. Weiterhin beziehen sich geschlossene Immobilienfonds auf wenige, manchmal gar nur ein einzelnes Objekt. Ist die erforderliche Summe zum Erwerb der entsprechenden Immobilie(n) erreicht, wird der Fonds geschlossen – und dies in beide Richtungen. Ein- und auch Ausstieg sind in der Form eines geschlossenen Immobilienfonds nicht mehr möglich. Der Vorteil der Konzentration auf ein bzw. wenige Objekte liegt sicher in der Überschaubarkeit der Investition. Andererseits bedarf es profunden fachlichen Wissens bzw. Beratung, um den entsprechenden Wert und die erwartete Rendite einer Immobilie angemessen bewerten zu können.

Offene Immobilienfonds hingegen konzentrieren sich gesetzlich vorgeschrieben auf mindestens 15 verschiedene Objekte, um vor allem eine Risikostreuung zugunsten der Anleger zu gewährleisten. Der Schwerpunkt liegt dabei auf Gewinn versprechenden gewerblichen Immobilien. Bürokomplexe, Einkaufs- und Kinozentren, Praxen – dies sind die typischen Investitionsziele offener Fonds. Ebenso jedoch werden bebaute wie auch unbebaute Grundstücke erworben, um diese entweder weiter zu veräußern oder auch als rentables Bauland zu vermieten.

Flexibel trotz Immobilie

Die Anleger von offenen Immobilienfonds profitieren in erster Linie durch einen flexiblen und geringen Einsatz und auch von der oben erwähnten gesetzlich festgelegten Risikostreuung der Fondsgesellschaft durch Anlage in mindestens 15 verschiedene Objekte. 
Da ein Ein- bzw. Ausstieg und somit der Kauf und Verkauf der Fondsanteile zu börsentäglichen Preisen jederzeit möglich ist, kann der Anleger bei Bedarf seine Anteile in Liquidität umwandeln. Weiterhin profitiert er durch seine Bareinlage prinzipiell von steigenden Mietpreisen und generellen Wertsteigerungen der Immobilien, ohne sich dabei um Dinge wie Instandhaltung, Mietabwicklung, etc. kümmern zu müssen. Die vom Fondsmanagement beauftragten Hausverwaltungsgesellschaften übernehmen diese Aufgaben und gewährleisten somit einen reibungslosen Ablauf aller mietbedingten Angelegenheiten. Der Aufwand bezüglich der Immobilienverwaltung ist somit für den Anleger gleich Null.

Kosten und Erträge

Bezüglich der Kosten sei erwähnt, dass nicht nur Immobilienfonds generell einen einmaligen und bei Einlage anfallenden Ausgabeaufschlag (Agio) verlangen. Zusammen mit den restlichen Verwaltungsgebühren können so gut und gerne 6% der Investitionssumme zusammen kommen. Geht man von einer Rendite von 4 oder auch 5% aus, ist es einfach auszurechnen, dass sich diese Kosten erst nach einem Jahr amortisieren. Vor allem entsteht der Profit für den Investor dadurch, dass eine Immobilie zum maximalen angemessenen Mietpreis vermietet wird und durch entsprechende Maßnahmen regelmäßige Wertsteigerung erfährt. Da jedoch gerade Mietpreise vielen äußeren Faktoren unterliegen, besteht immer die Gefahr eines vorübergehenden Leerstandes einer Immobilie. Dieser Verlust muss durch den Fondsmanager an anderer Stelle kompensiert werden. Als Investor kann man von der großen Konkurrenz innerhalb der Fondsgesellschaften profitieren. Ähnlich anderer Dienstleistungen rund um das Thema Finanzen, herrscht auch im Bereich Fonds eine große Rabattschlacht um durch Aktienmarkeinbrüche verängstigte Investoren. So ist ein 100% Nachlass auf das Agio ein sich mehr und mehr durchsetzendes Angebot vieler Fondsgesellschaften - seien es Online-Broker oder auch das Schaltergeschäft der Sparkassen.
Nicht immer jedoch ist billig auch gut. Denn geht davon aus, dass keine Fondsgesellschaft Geld zu verschenken hat, sollte man bewusst auf versteckte Kosten (beispielsweise geringere Rendite) achten.

Unsicherheitsfaktoren

So unverrückbar und damit wenig volatil sich also Immobilien und eine Investition in sie zeigen, so schwankend können dennoch ihre Preise sein. Nicht zuletzt dadurch ist eine ständige Neubewertung ebenso wichtig, wie auch Transparenz bezüglich der jeweiligen Bewertung der Immobilien. Gerade hier ergeben sich immer wieder Diskrepanzen zwischen der Bewertung der Fondsgesellschaften und jener unabhängiger Gutachter. Dem Investor bleiben wichtige Einzelheiten bezüglich der Wertermittlung anders als bei Aktien oder Bundeswertpapieren meist verborgen. Diese Verunsicherung kann mitunter zum Abzug des Kapitals führen. In bestimmten Dimensionen können Fonds dies verkraften. Da sie jedoch selbstverständlich nicht über die entsprechende Liquidität verfügen eine ‚Massenflucht’ der Anleger zu bedienen, können gar schon Spekulationen über fehlende Liquidität zu schweren Krisen des Immobilienmarkts führen. Gerade weil Immobilienfonds im Vergleich zu anderen Anlageformen doch recht schwerfällig sind, was die Umschichtung von barem Geld in Immobilien und umgekehrt angeht, sind massenhafte Anteilsverkäufe ein nicht zu unterschätzendes Szenario.

Ähnlich der Einlageabsicherung bei Banken, muss auch eine Fondsgesellschaft bzw. deren Depotbank über entsprechende Mittel (mindestens 5% des Fondsvermögens) verfügen, um Rückkäufe bedienen zu können. Hat sie dies nicht, muss sie sich Liquidität verschaffen. Dies kann durch Fremdkapital oder durch Immobilienverkäufe passieren. Es fällt nicht schwer sich vorzustellen, dass sowohl Kredite wie auch hastige Verkäufe von Immobilien oder im Depot befindlichen Wertpapieren zu niedrigeren Renditen führen, denn letztendlich werden die Kosten zumindest teilweise auf die Anleger umgelegt. Je größer die Zahl der Aussteiger ist, je mehr Liquidität wird benötigt. Andere Großinvestoren können von der Notwendigkeit nach Bargeld profitieren, die Preise und damit letztendlich auch die Rendite drücken.

Von Liquidität bedrängt

Aber auch bei hoher Liquidität kann ein Fondsmanager in Bedrängnis geraten, wenn er keine Gewinn versprechenden Immobilien findet, in welche er die Mittel investieren kann. Eine Lösung ist es, das Geld kurzfristig in festverzinslichen Geldanlagen zu stecken, in der Hoffnung neue lukrative Objekte zu finden. Doch bieten sich diese Möglichkeiten nicht und das überschüssige Kapital wird in minderwertige Gebäude und/oder Grundstücke investiert, drohen dem Fonds möglicher Mietausfall durch Leerstand oder hohe Instandhaltungskosten bzw. Mittel, um eine Wertsteigerung zu erreichen.
Einen offenen Fonds zu schließen, ist gesetzlich nur vorübergehend erlaubt. Eine komplette Schließung ist nicht in die eine und nicht in die andere Richtung möglich. So müssen neue Gelder ebenso fließen, wie auch die Rückgabe von Anteilen bedient werden muss. Sehen sich Kunden aber aufgrund bestimmter Meldungen veranlasst, ihre Anteile sofort und trotz vorübergehender Schließung des Fonds zurück zu geben, gerät der Fondsmanager in Bedrängnis, da es sich schließlich um Immobilien – also um eigentlich unverrückbares Gut – handelt, welches sich nicht über Nacht in bares Geld umwandeln lässt. Zumindest nicht ohne erhebliche Verluste.

Immobilien- oder Wertpapierfond

Gegenüber Direktinvestitionen in Aktien, Anleihen oder hochspekulativen Zertifikaten und Optionsscheinen versprechen Immobilienfonds sowohl Unabhängigkeit vom Wertpapiermarkt, wie auch oben genannte steuerliche Vorteil. Analog zu Fonds aus Immobilien, erfreuen sich auch Wertpapierfonds großer Beliebtheit. Auch sie bündeln das Anlegergeld zu einem ‚Topf’ und investieren in verschiedene Wertpapierarten. Somit ist auch einem Wertpapierfonds vor allem die Risikostreuung zueigen, mit welcher das Fixieren auf einen bestimmten Wert und die damit bestehenden Risiken von Kursschwankungen vermieden werden sollen. Andere Papiere können nämlich durch entsprechende Kursanstiege diese Schwankungen auffangen, so dass sich eine konstante Rendite ergibt.
Seien es Aktienfonds, Rentenfonds oder auch Geldmarktfonds. Alle weisen ihre Vor- und Nachteile sowohl untereinander, wie auch gegenüber offenen Immobilienfonds auf. Aktienfonds versprechen höhere Renditen als Fonds aus ‚klassischen’ Rentenpapieren (also Staatsanleihen, Pfandbriefe, etc.), die als fest verzinsliche Papiere weder nach oben noch nach unten Überraschungen zulassen. Beide jedoch zielen anders als Geldmarktfonds auf langfristige Anlage.
Mit Inkrafttreten der Abgeltungssteuer zum 01.01.2009 müssen Erträge aus Wertpapierverkäufen, Zinsen und Dividenden zu einem einheitlichen Steuersatz von 25 Prozent versteuert werden. Investitionen, die vor den 01.01.2009 fallen, unterliegen auch in Zukunft den noch geltenden Steuerregeln (Halbeinkünfteverfahren, etc.). Insofern versprechen sich nicht wenige Fondsgesellschaften eine neue Popularität bezüglich der Wertpapierfonds.
Offenen Immobilienfonds versuchen sich neben bzw. vor Wertpapierfonds zu positionieren, indem sie ein hohes Maß an Wertsicherheit propagieren. Den doch sehr volatilen Aktien und Termingeld-Fonds und den renditeschwachen Rentenfonds gegenüber bieten sie gar die Aussicht auf aus liquiden Mitteln resultierende Zinsenerträge.

Steuerliche Aspekte

Ob offene Immobilienfonds tatsächlich große steuerliche Vorteile bieten, scheint auch innerhalb der Fondsexperten eine Frage der Auslegung bzw. Größenordnung zu sein. In erster Linie greift der steuerliche Vorteil bei Erträgen, die aus Wertsteigerungen resultieren. Diese sind in jedem Fall steuerfrei. Mieteinnahmen und Zinsen jedoch werden als Kapitalerträge gesehen und müssen entsprechend versteuert werden. Je nachdem, ob der Anleger seinen jährlichen Steuerfreibetrag bereits ausgeschöpft hat oder noch etwas Luft hat, kann somit ein mehr oder weniger großer Teil der Rendite steuerfrei bezogen werden. 
Der steuerlich interessante Teil - die Wertsteigerung – hängt von der Schätzung der Sachverständigen ab. Diese nehmen praktisch jede im Fonds befindliche Immobilie unter die Lupe und tragen somit einen wesentlichen Anteil zur jährlichen Rendite bei.
Aber auch Gebäudeabschreibungen können als ertragsmindernde Faktoren die steuerliche Belastung senken. Weiterhin sind Gewinne aus Veräußerungsgeschäften von Immobilien und/oder Grundstücken, die mindestens zehn Jahre gehalten wurden, frei von steuerlichen Abgaben. Letztendlich profitiert der Anleger jedoch auch von ausländischen Immobilien bzw. deren Erträgen, da diese – einmal im Ausland versteuert – nicht noch mal nach deutschen Vorgaben versteuert werden müssen. Im Zweifelsfall sind ausländische Kapitalertragssteuern niedriger als deutsche. Geht man nach all diesen Abzügen von einer Durchschnittsrendite von 5 bzw. 6% aus, kann dies den einen freuen, den anderen vielleicht aber auch bestärken, lieber in andere Werte zu investieren.

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